En concreto, el Alto
Tribunal ha fijado doctrina sobre la comisión de apertura, los aranceles de
notario y registrador, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y
los gastos de gestoría.
Reunida en pleno, la
Sala ha analizado la posible abusividad de la cláusula que establece una
comisión de apertura en un préstamo hipotecario y, tras examinar la normativa
sectorial aplicable al caso, el Supremo considera que "no es ajena al
precio del préstamo".
De esta forma, el
interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del
precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe
el banco por conceder el préstamo al cliente y no corresponden a actuaciones o
servicios eventuales.
Así, tanto el interés
remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la
Tasa Anual Equivalente (TAE), que permite al prestatario conocer cuál será el
coste real del préstamo solicitado.
Es por esto que se
concluye que la cláusula de apertura no es susceptible de control de contenido,
sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o
cumplido porque "es de general conocimiento entre los consumidores
interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios,
el banco cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio".
"Es uno de los
extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al
potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas
de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa
la publicidad de las entidades bancarias", reza la sentencia.
De hecho, los
magistrados señalan en su fallo que se trata de una comisión que se debe pagar
por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace el consumidor medio
le preste "especial atención" como parte sustancial del sacrificio
económico que le supone la obtención de este producto.
Por otro lado, la Sala
se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que
atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada
nula en una sentencia del diciembre de 2015.
En este sentido, señala
que son pagos que han de hacerse a terceros -no al prestamista- como honorarios
por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. "La
declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios,
gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les
corresponde", precisa.
El pago de esas
cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la
normativa vigente en el momento de la firma del contrato.
En relación al arancel
notarial, el Alto Tribunal dice que interesa a ambas partes, por lo que los
costes de la matriz de la escritura deben distribuirse por mitad.
Esta misma solución
procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario,
puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación,
mientras que en la escritura de cancelación de la hipoteca, dado que el
interesado en la liberación del gravamen es el cliente, le corresponderá este
gasto.
Además, las copias de
las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario
deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su
interés.
En el caso del arancel
registral, la sentencia determina que la garantía hipotecaria se inscribe a
favor del banco, por lo que es a este al que le corresponde el pago de los
gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de
la escritura de cancelación interesa cliente y será a él a quien le corresponde
este gasto. Por otro lado, en los gastos de tesorería se impone el pago por
mitad de los mismos.