El precio del dinero no para de subir, pero lo hace tan rápido que las dinámicas del crédito, que ya están cambiando, lo hacen en diferido. La nueva subida de tipos del BCE ha coincidido con un dato que consolida el enfriamiento del mercado hipotecario, con foto de hace ya más de un mes. Según los datos del Consejo General del Notariado, la enorme escalada de préstamos ya ha llegado a su fin, porque el dato interanual de marzo se desploma hasta el 26,4% en lo que respecto a hipotecas para adquisición de vivienda.

El desplome de dos dígitos es enorme, pero porque su comparación con respecto a marzo de 2022 es con el mejor momento del mercado desde la edad de oro del ladrillo en España que acabó en 2008. El inicio de la primavera del año pasado coincidió con la reactivación total de la economía tras las restricciones por la pandemia y un colchón de ahorro enorme de los hogares jamás visto; y además con los tipos de interés por los suelos, todavía en cero, y el euríbor en negativo. Un momento irrepetible para invertir que fue fugaz, porque el BCE empezó a subir el precio del dinero para frenar la inflación, e incluso antes de que se ejecutara la primera subida el euríbor ya salió de terreno negativo.

Estas subidas han hecho que la inversión pasara de ser barata a considerablemente cara a una velocidad de vértigo, porque las entidades bancarias ya ofrecen tipos de interés para hipotecas fijas superiores al 3%. Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, saca la pizarra para comparar lo que era firmar una hipoteca media hace un año con respecto a ahora. Quien quisiera en mayo de 2022 pedir un préstamo de 150.000 euros a 30 años podía firmarlo al 1,36%, un Tipo de Interés Nominal bastante bajo, pagando 508 euros mensuales. Ahora, ese mismo préstamo lo firmaría al 4%, lo que incrementa la cuota hasta los 716 euros. Más de 200 euros de diferencia en 12 meses.

Intereses disuasorios

Como si la subida constante de los precios de la vivienda no fuera poco -un 7,3% de media en España en el último año según Idealista- los tipos de interés están golpeando, quizá de manera definitiva, a las compraventas, porque en marzo han caído con respecto a hace un año, un 11,7% según los notarios. Es un dato que también acusa el pico de un año antes, como las hipotecas, pero también es cierto es que se está enfriando el mercado. Las inmobiliarias de momento mantienen la calma, porque siguen manteniéndose las compraventas de vivienda de lujo, y también de clientes extranjeros y fondos de inversión, pero es cierto que acusan una bajada en las de vivienda habitual. Óscar Ochoa, director del departamento de promociones de Gilmar Consulting Inmobiliario, defiende que "el mercado no está tan dinámico, pero sigue activo" y que tan solo "se tarda un poco más en hacer las operaciones".

En el lado del comprador, la situación se muestra más claramente a la baja. Fotocasa ha hecho una encuesta en la que recoge que la subida de los tipos de interés ha frenado el 24% de las operaciones hipotecarias, y otro 37% de los encuestados dice que le ha impactado bastante, y que se están replanteando si seguir adelante. Tan solo un 19% de esos compradores potenciales asegura que no le ha influido.

Todo el endeudamiento se encarece

Aunque el crédito al consumo sigue fuerte, el Banco de España certifica, en su evaluación del primer trimestre del año, que está descendiendo "tanto por parte de las empresas como de los hogares para compra de vivienda y para consumo y otros fines". Si nos vamos a un apartado muy concreto, el de la demanda de los hogares para consumo de bienes duraderos (como por ejemplo un coche o un electrodoméstico), se puede comprobar que la caída del volumen de esa demanda de crédito llega hasta el 16,7%. Un dato que puede estar influido por otro que también publica el Banco de España: ya en el mes de febrero, el interés medio de los préstamos y créditos para hogares se situaba en el 4,71%.

Por "fuerza mayor"

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