Los decretos de vivienda
El segundo decreto de vivienda, al detalle: renovación de contratos, indemnizaciones a inquilinos e incentivos fiscales a los particulares que vendan sus casas a empresas públicas
Los detalles El segundo decreto de vivienda del Gobierno ya se ha publicado en el BOE. El texto apunta que la indemnización al inquilino, en caso de que el propietario rompa el contrato por causas injustificadas, "deberá calcularse en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda". También prevé incentivos fiscales para los propietarios que vendan sus casas a empresas públicas.
Numerosas personas con pancartas con lemas 'Derecho a techo' se concentran en tiendas de campaña para exigir la aprobación de un decreto sobre viviendaResumen IA supervisado
El Boletín Oficial del Estado ha publicado un nuevo Real Decreto-ley de Vivienda que introduce importantes cambios en los contratos de alquiler. La norma establece que, al finalizar el contrato, si ninguna parte comunica su deseo de concluirlo, se prorrogará automáticamente por cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Además, si el propietario decide no renovar, deberá indemnizar al inquilino con el equivalente a 12 mensualidades de renta. La indemnización no será necesaria en casos específicos, como necesidad del arrendador de usar la vivienda. También se introducen prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad o en zonas tensionadas. Las nuevas disposiciones se aplican a contratos vigentes tras su entrada en vigor, con un régimen transitorio para facilitar la adaptación.
* Resumen supervisado por periodistas.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves el segundo Real Decreto-ley de Vivienda aprobado el martes en el Consejo de Ministros, que incluye la prórroga automática y sucesiva de los contratos de alquiler por cinco años y la indemnización a los inquilinos si el propietario decide resolver el contrato sin un motivo recogido en la norma.
El Real Decreto-ley prevé que al término del contrato y si ninguna de las partes ha comunicado en tiempo y forma el deseo de concluirlo, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
El texto señala que en los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no prorrogar el contrato conforme estará obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada.
"Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible, en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes", prevé el texto publicado en el BOE.
La citada indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo que la ruptura del contrato sea para proceder a la venta del inmueble o por que la necesite el propietario o alguno de sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad.
Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas no dan lugar a indemnización
Este Real Decreto-ley da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con un doble objetivo, según indica en su preámbulo: garantizar la continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual más allá de su plazo mínimo y asegurar que, cuando el arrendador decida no continuar la relación, el hogar arrendatario disponga de tiempo y de medios suficientes para acceder a otra vivienda.
El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses para que el arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante.
La aplicación del nuevo régimen a los contratos vigentes se proyecta solo sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y se acompaña de un régimen transitorio que difiere algunos de sus efectos para que el arrendador conozca con antelación suficiente las consecuencias de su decisión de no prorrogar el contrato.
Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria, y en los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación.
Estas son las nuevas medidas que incluye este segundo decreto de vivienda:
Nuevos plazos de prórroga y preaviso
Tras finalizar el plazo mínimo del contrato de cinco años para personas físicas o siete años para personas jurídicas, si ninguna parte notifica lo contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. El plazo de preaviso para el arrendador se eleva de cuatro a seis meses de antelación. El inquilino mantiene el plazo de preaviso de dos meses.
Indemnización por no renovación
Si el arrendador decide no prorrogar el contrato al vencimiento, deberá indemnizar al arrendatario con un importe equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
La indemnización no podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda.
Excepciones al pago de indemnización
La indemnización no procederá si se acredita alguna de las siguientes circunstancias en la notificación:
- Necesidad de la vivienda para uso personal del arrendador (persona física), familiares en segundo grado o cónyuge tras divorcio o separación firme.
- No habitabilidad efectiva si el inquilino no ha habitado la vivienda durante más de seis meses en los últimos 12 meses sin causa justificada.
- Disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio.
- Suscripción de un nuevo contrato u oferta fehaciente de renovación por cinco o siete años con renta ajustada a la ley que sea rechazada por el inquilino.
- Vulnerabilidad del arrendador cuando concurran circunstancias justificadas. Derecho del inquilino a una prórroga legal de aceptación obligatoria por vulnerabilidad o zona tensionada.
Prórrogas extraordinarias
- Por vulnerabilidad: prórroga de hasta un año si el arrendatario acredita vulnerabilidad social o económica mediante informe de servicios sociales, obligatoria para grandes tenedores.
- En zonas de mercado residencial tensionado: prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años.
Régimen de aplicación
Se aplica a los vencimientos de contratos vigentes que se produzcan tras su entrada en vigor. Para los contratos a los que les resten menos de seis meses de vencimiento al entrar en vigor la norma, el preaviso del arrendador podrá realizarse con cuatro meses de antelación.