De la viralidad a la realidad. Estos días mucha gente se ha echado las manos a la cabeza después de ver el anuncio de un piso de 5 metros cuadrados por 65.000 euros en Madrid capital. El precio aquí es casi lo de menos: ¿cómo se puede considerar vivienda un espacio del tamaño de un cuarto de baño medio? El anuncio, publicado en Idealista, dice claramente que el inmueble está considerado de uso residencial, es decir, vivienda, en el catastro, así que ahora la pregunta es obligada: ¿es esto legal?

Lo cierto es que la respuesta es sencilla y complicada a la vez: por un lado, los expertos consultados tienen claro que no puede ser legal una vivienda de cinco metros cuadrados; por otro, estos también reconocen que el mercado inmobiliario en Madrid está "totalmente desregularizado", por lo que la situación es ambigua. Vamos por partes.

Para que una vivienda sea considerada como tal, antes de 2018 debía cumplir dos requisitos. Primero de todo, debía tener la cédula de habitabilidad, un documento emitido por la Comunidad Autónoma (las competencias de Urbanismo las gestionan las regiones y ayuntamientos) que acredita que ese espacio reúne las características mínimas tanto técnicas como higiénico-sanitarias. El otro requisito es dependiente del Ayuntamiento, la llamada licencia de primera ocupación.

Esto cambió en 2018 en la Comunidad de Madrid, pues el ejecutivo regional decidió suprimir la necesidad de contar con la mencionada cédula de habitabilidad. El argumento esgrimido entonces por la CAM era que ya había "suficientes controles", por lo que eliminaban "duplicidad de competencias".

Esto, para Julio Rodríguez, de Economistas Frente a la Crisis, es "una clara anomalía": "Lo normal es que la Administración aclare si el inmueble está en condiciones para vivir, ahora hay una carencia clara", dice, y explica que las consecuencias son 'viviendas' como las del mencionado anuncio, donde "se dan construcciones dañinas para la salud". Una opinión que comparte el abogado especialista en vivienda Javier Rubio: "No es legal un piso de cinco metros cuadrados porque no reúne las condiciones mínimas de higiene, dignidad y movilidad; existe daño a la salud mental y la salud física", argumenta.

Para Rubio no hay dudas: "El anuncio como vivienda en sí mismo es falso, no se puede vender algo como vivienda si no se puede tener vivienda como tal", explica, al tiempo que critica que tener a alguien viviendo en ese espacio "es para torturar o secuestrar, nadie puede vivir ahí". Desde la inmobiliaria que vende el piso, se defienden: "No es un piso para vivir, es un capricho para quien quiera tener algo en Madrid".

No es un piso para vivir, es un capricho para quien quiera tener algo en Madrid

Inmobiliaria que vende la buhardilla

Si no puede ser legal, ¿por qué existe?

Ambos expertos, sin embargo, no se sorprenden de la existencia del anuncio: "Teniendo en cuenta los altos precios de la Comunidad de Madrid no es de extrañar que haya quien quiera aprovecharlo, además [ese piso] está en una zona muy poblada donde mucha gente quiere vivir, no sorprende que exista una vivienda así en un barrio así", expresa Rodríguez.

"Se anuncia en un mercado inmobiliario con niveles de desregulación importantes", añade Rubio, que critica que la política de la vivienda en Madrid "es que no haya política". "No existe control sobre los pisos turísticos, ni el mercado inmobiliario, no hay control sobre hacinamientos", enumera, para zanjar que en la Comunidad gobernada por Isabel Díaz Ayuso "se camina hacia una ley de la jungla en materia de vivienda". Desde la Comunidad de Madrid, sin competencias en este asunto al haber eliminado las cédulas, zanjan la cuestión: "El mercado es libre".

Este caso concreto pone el dedo sobre la llaga de una herida ya sangrante, pues en Madrid cada vez es más difícil vivir. "A lo mejor se trata de una construcción irregular", especula Rodríguez. De hecho, en el anuncio ponen, con mayúsculas, que el piso cuenta como habitable en el catastro, pero Rubio argumenta que esto no es garantía de prácticamente nada: "El catastro no es un medio muy fiable de casi nada, sirve sobre todo para cobrar el IBI, no conozco inspectores del catastro, va muy lento y despacio... no parece una fuente fiable, tiene inexactitudes por todas partes".

Por su localización, "seguramente hablemos de una construcción previa a las autonomías", dice Rodríguez, lo que explicaría que no tenga la mencionada cédula. Desde la inmobiliaria, efectivamente, lo confirman: "No la necesita porque el edificio es del año 1900", argumentan. ¿Entonces?

"Habría que ir a la licencia de obra, cuándo se edificó la vivienda, cómo consta en el ayuntamiento", propone Rodríguez, que recuerda que la última palabra la tiene el ejecutivo local. Rubio se une a esta petición: "Habría que investigarlo", dice, y añade que habría que "poner freno" a ese "zulo": "No me he topado con un caso así nunca". "Entiendo que es ilegal pero seguramente no exista regulación muy clara al respecto", reflexiona. laSexta.com se ha puesto en contacto con Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid a este respecto, sin haber recibido respuesta a esta hora.

Cómo hemos cambiado

Las cédulas de habitabilidad son el documento que acredita que el espacio puede ser usado como vivienda. Son un documento bastante antiguo, pues su primera reglamentación data de 1944. En esta orden se establecía que las viviendas, para ser consideradas como tal, tenían que estar compuestas, "como mínimo, de cocinacomedor, un dormitorio de dos camas y un retrete, habiendo de tenerse siempre en cuenta la relación entre la capacidad de la vivienda y el número y sexo de sus moradores".

Además, el documento añadía las medidas mínimas del espacio: "Las dimensiones mínimas de las distintas habitaciones serán las siguientes: dormitorios de una sola cama, seis metros cuadrados de superficie (...). Dormitorios de dos camas, de 10 metros cuadrados de superficie (...). Cuarto de estar, 10 metros cuadrados. Cocina, cinco metros cuadrados. Retrete, 1,50 metros cuadrados". Esto, claro está, ha cambiado.

¿Pasa solo en Madrid?

En la actualidad, con las competencias de vivienda repartidas en cada región, son nueve las comunidades autónomas que mantienen la obligatoriedad de este documento. Cataluña es una de ellas. Según la Generalitat, para que un piso sea considerado habitable debe tener un mínimo de 36 metros cuadrados, superando ampliamente nuestro ejemplo del barrio de las Letras de Madrid.

El ejemplo catalán es paradigmático, pues en Barcelona se vive un aumento de precios similar al de Madrid. Rubio pone la gestión del ayuntamiento de la Ciudad Condal como ejemplo, recordando que paró la construcción de los llamados 'pisos colmena': "Una empresa de esas modernas, innovadoras y disruptivas -ironiza- quiso montar un lugar donde vivir en nichos, y el Ayuntamiento de Barcelona puso freno", recuerda. También el Ayuntamiento de Madrid se pronunció contra este invento poco antes de la pandemia. La diferencia, parece, está en dos metros cuadrados: el piso de la polémica mide cinco, mientras que las 'colmenas' tienen tres metros cuadrados. El espacio de un cuarto de baño en la posguerra, literalmente.