Has vendido tu piso. Cierras una etapa y lo que más deseas es disfrutar del dinero, reinvertirlo o guardarlo en una cuenta de ahorro. Pero todavía te queda un detalle muy importante: pagar a Hacienda por la venta. O no, depende del caso. Si te preguntas cuánto tienes que pagar a Hacienda, estás en el lugar correcto.

Los impuestos sirven para que el Estado y las administraciones dispongan de recursos que sirven para satisfacer las necesidades públicas. Cumplir con las obligaciones tributarias puede ser un quebradero de cabeza, pero es necesario si no quieres arriesgarte a recibir una multa.

El dinero que recibes por la venta de un piso no es todo beneficio. Por eso, para evitar tener sorpresas desagradables, es mejor que antes de tocarlo calcules la parte que corresponde a los impuestos y la apartes para cuando llegue el momento de hacer frente a los tributos.

Venta de una casa: ¿Qué tengo que pagar?

Tener una vivienda en propiedad implica cumplir con una serie de impuestos. Unos son municipales y otros estatales, y cada uno tiene un plazo determinado para ser satisfecho. Por ello vamos a conocerlos todos:

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal que se paga anualmente y que, en caso de la venta del piso, se puede repartir de manera proporcional al tiempo que se haya sido propietario. Es decir, si el piso fue tuyo durante seis meses, puedes pagar esa parte proporcional del impuesto y el nuevo comprador se haría cargo de la otra mitad.

El IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): plusvalía municipal que aplican los ayuntamientos a la venta de un piso en función de factores como el valor catastral, las reformas que se hayan hecho en el inmueble y el número de años que se haya tenido la vivienda como propiedad. Esta plusvalía está en fase de reformas para que su cálculo sea más ajustado al beneficio real.

El IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas): es un impuesto estatal, que corresponde a Hacienda por la venta de un piso y se calcula en función de las ganancias patrimoniales, tanto de esta operación como de cualquier otra actividad económica.

¿Cómo se calcula el IRPF que graba la venta de un piso?

Se considera ganancia patrimonial el beneficio económico que se obtiene por la venta. Si el precio de venta es mayor que el precio que se pagó al comprar la vivienda, Hacienda entiende que hay ganancia y, por lo tanto, se graba el IRPF en la declaración anual de la Renta.

Sin embargo, el cálculo del beneficio va más allá de precio de venta menos precio de compra:

1. Lo primero que debes saber es cuál fue el valor de adquisición -por cuanto se compró-, y cuánto se ha invertido tanto en tributos como en reformas o mejoras de la vivienda. Todo ese dinero hace que el valor del piso aumente.

2. A esta cifra debes restarle las amortizaciones y si existían beneficios fiscales por haber tenido la vivienda en alquiler. Como es lógico, un piso va perdiendo valor según pasan los años y según su uso. Además, si estuvo en alquiler y recibiste por ello beneficios fiscales, ese dinero se descuenta a la hora de calcular el valor, ya se recibió por adelantado.

3. Una vez que se hayan hecho estos cálculos, a la posible ganancia tienes que descontarle los tributos y gastos que se produzcan en la venta (como la cancelación de hipoteca, los honorarios de la inmobiliaria, etc.) Todos esos gastos van incluidos en el precio y, por lo tanto, no son beneficios.

Por último, si existe ganancia patrimonial, se aplica el IRPF que deberás pagar a Hacienda por la venta de esa vivienda, y el porcentaje varía en función del beneficio:

Sobre los primeros 6.000 euros se aplica un IRPF del 19%.

Si el beneficio está entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto sube al 21%.

Entre 50.000 y 200.000 euros, la operación supone un 23% de IRPF.

Cuando las ganancias superen los 200.000 euros, el porcentaje de impuesto a pagar asciende al 26%.

¿Cuándo se hace el pago a Hacienda?

El IRPF se calcula anualmente en la campaña de la Renta y en función de los beneficios -de cualquier tipo- que se hayan obtenido durante el año anterior. Es decir, en 2021 se pagó el IRPF de los rendimientos de 2020. La campaña de la Renta empieza a principios de abril, cuando puedes solicitar el borrador de la misma para verificar los datos o modificar lo que sea necesario.

Si necesitas ayuda para dichas modificaciones, Agencia Tributaria pone a tu disposición a sus funcionarios durante el mes de mayo. Pero no olvides que el plazo de presentación de la Renta termina a finales de junio y esa es la fecha límite también para hacer el pago de las declaraciones con resultado a ingresar , como puede ser el beneficio por la venta de un piso.

¿Hay excepciones?

Sin embargo, no todas las ventas de piso conllevan retención del IRPF, pues hay quienes están exentos dependiendo de sus circunstancias y de si la vivienda en cuestión era su vivienda habitual o una segunda vivienda.

1. Si el vendedor es mayor de 65 años o es una persona dependiente, estará libre del impuesto por la venta de su vivienda habitual.

2. Si la vivienda vendida es la habitual y todo el dinero se reinvierte en otra vivienda habitual. Es decir, si vendes tu piso e inviertes el total en comprarte otro donde vayas a residir.

3. En el caso de dación en pago cuando la operación de venta sea para satisfacer una deuda hipotecaria. En este caso, se entiende que no estás vendiendo tu piso para obtener un beneficio económico, sino para cerrar una deuda. Por lo tanto, al no haber rendimiento, no se le aplican retenciones.