La vivienda protegida iba a ser la solución, pero no despega: por qué en España se construye cada vez menos pisos asequibles

La vivienda es el gran problema de los españoles. Y dentro de ese problema, la vivienda protegida —la que debería ser la gran palanca para facilitar el acceso a un hogar— sigue sin arrancar. En 2024 los datos parecían apuntar a un cambio de rumbo. Pero los números que estamos conociendo en 2025 desmontan ese optimismo: lo que parecía una recuperación puede haber sido, en realidad, un espejismo.

El diagnóstico, al menos sobre el papel, está claro. "Tenemos claro que tenemos que construir un parque público de vivienda asequible", defendía recientemente la ministra de vivienda. El problema es que una cosa son los anuncios y otra muy distinta la realidad. Porque España no solo arrastra un déficit histórico de vivienda pública y protegida, sino que en 2025 se está construyendo todavía menos que en 2024, pese a todos los mensajes políticos.

Los datos hablan por sí solos. En 2024 se iniciaron poco más de 11.500 viviendas protegidas en toda España, lo que supone un 6% menos que el año anterior. La Comunidad de Madrid fue la región donde más creció la vivienda protegida ese año, pero ni siquiera ese impulso ha sido suficiente para cambiar la tendencia general. Y aquí llega la pregunta del millón: ¿por qué la vivienda protegida no despega?

La clave está en la rentabilidad

La respuesta, según el propio sector, es clara: no salen las cuentas. "La vivienda protegida, al tener el precio limitado, encoge la rentabilidad a la mitad", explica Carolina Roca, presidenta de ASUPRIM.

Esos precios máximos —pensados para hacer la vivienda accesible— desincentivan a las promotoras, que optan por otros proyectos más rentables. Felipe Pérez, director de Estrategia, Marketing y Ventas de Alberta Norweg, es aún más contundente: "Es una obra con un 1% de margen. Eso no es sostenible. A la mínima, puedes tener pérdidas".

Con los costes de construcción disparados, la vivienda protegida se convierte, para muchas empresas, en un negocio de alto riesgo.

El otro gran cuello de botella: el suelo

Pero el problema no termina ahí. La vivienda pública choca desde el principio con el suelo. "El único suelo que ahora mismo está disponible es el de las administraciones públicas, y está parado", denuncia Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV. "Es impresentable que tengamos que estar tanto tiempo para conseguir suelo", añade.

A esto se suma la lentitud de la burocracia. Las constructoras reclaman que se agilicen los trámites para obtener licencias de edificación, que hoy alargan los proyectos durante años. "Como mínimo tres o cuatro años, y he visto casos de hasta diez", asegura Felipe Pérez.

España, muy lejos de Europa

Este parón hace prácticamente imposible que España se acerque al modelo europeo. Mientras aquí la vivienda pública sigue estancada, en Europa el parque de vivienda pública ha pasado del 3% en 2024 a superar el 9% en solo un año.

Una diferencia que deja una conclusión clara: la vivienda protegida sigue siendo una promesa que no termina de cumplirse. Y mientras no se resuelvan los problemas de rentabilidad, suelo y burocracia, el acceso a una vivienda asequible seguirá siendo, para muchos, un espejismo.

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